Česká legislativa se potýká s nebezpečným a čím dál častějším nešvarem. Podobně jako v případě zákona o státní službě jsme i u nového návrhu stavebního zákona (senátní tisk č. 272) svědky toho, že je stávající, komplexní a standardně projednaná právní úprava zčerstva nahrazována zcela novým kodexem – avšak absolutně neakceptovatelným způsobem. Předložená norma neprošla řádným legislativním procesem: vyhnula se vnějšímu připomínkovému řízení, neprošla posouzením Hodnocení dopadů regulace (RIA) a zcela minula odborné síto Legislativní rady vlády. Ministerstva, samosprávy ani odborná veřejnost neměly možnost se k předloze systematicky vyjádřit.
Místo hluboké diskuse s experty z praxe proběhla parlamentní debata ve zrychleném, zbrklém a povrchním duchu. Původní poslanecký návrh měnící 41 zákonů byl ve druhém čtení zasypán více než 130 pozměňovacím návrhy (z nichž jeden měl přes 200 stran) a ve výsledku přepsán nepřehledným spletencem tvořeným 57 částmi novelizujícími 55 předpisů. Výsledkem je narychlo zkuchtěný zmetek plný závažných chyb a systémových selhání, na které důrazně upozorňuje jak Legislativní odbor Kanceláře Senátu, tak právní a odborná obec.
1. Památková péče v ohrožení: Proč je odsunutí NPÚ obrovská chyba
Za nejscestnější část novely považuji destruktivní zásah do památkové péče, který se do textu dostal jako poslanecký přílepek a proti němuž se sjednotila veškerá odborná veřejnost (od Arniky přes Uměleckohistorickou společnost až po ČNK ICOMOS).
Novela v památkových rezervacích a zónách přenáší rozhodování výhradně na stavební úřad, který již nebude mít povinnost vyžádat si odborné vyjádření Národního památkového ústavu (NPÚ) ani se jím řídit. Stanoviska NPÚ ztrácejí závaznost i váhu.
Tento přístup považuji za mimořádně špatný i z vlastní praktické zkušenosti. Sama aktuálně opravuji památkově chráněný dům. Dobře vím, že jednání s památkáři bývá mnohdy složité a vyhovět všem požadavkům vyžaduje trpělivost i kompromisy. Na druhé straně se však jako stavebnice mohu plně spolehnout na to, že mi památkář reálně pomůže. Je to totiž právě odborník z NPÚ, kdo má hluboké znalosti o historických materiálech, tradičních vápenných omítkách či starých řemeslných postupech. Díky jeho vedení mám jistotu, že dům opravím správně a nepoškodím jeho neopakovatelnou atmosféru – jeho genius loci.
Odsunutím NPÚ na vedlejší kolej tato odborná opora pro stavebníky mizí. Stavební úředník, honící pouze termíny a administrativní lhůty, historickým konstrukcím nerozumí. Místo odborného partnerství a ochrany dědictví tak dostáváme volnou ruku pro necitlivé přestavby a úřednickou svévoli krytou vágními pojmy typu „vědomý a architektonicky kvalitní kontrast doby“.
Mezinárodní ostuda: Česká republika byla navíc v roce 2025 zvolena do Výboru UNESCO pro světové dědictví. Přijetí takto devastační úpravy památkové péče zásadně oslabuje naši mezinárodní autoritu a pozici v tomto prestižním orgánu.
2. Disproporce práv: Zvýhodnění developerů na úkor sousedů a obcí
Tato novela není vyváženým řešením bytové krize, ale bezohledným posunem právního prostředí v neprospěch běžných občanů a samospráv.
- Privilegovaný „veřejný zájem“ velkých stavitelů: Novela označuje obří developerské projekty s převažujícím bydlením (nad 10 000 m² podlahové plochy) za veřejný zájem a zařazuje je mezi vyhrazené stavby s přednostním vyřizováním. Při vyvažování zájmů tak má betonování automaticky přednost před ochranou přírody, památek či právy obcí. Menší stavebníci a rodiny přitom ostrouhají – centrální úřad bude pohlcen obřími projekty a krajská pracoviště se plně rozjedou o rok později.
- Drastický přenos důkazního břemene na sousedy: V zastavitelném území se nově automaticky předpokládá, že projekt do práv sousedů nezasahuje. Je to soused, kdo musí v šibeničních lhůtách aktivně prokázat opak. V kombinaci se zkrácením lhůt pro námitky jde o přímé omezení ústavní ochrany vlastnictví, které povede k masivnímu nárůstu soudních žalob – tedy k přesnému opaku deklarované rychlosti.
- Odstavení obcí na druhou kolej: Obce nesou odpovědnost za rozvoj území, stavbu škol, školek a dopravní infrastruktury. Novela však jejich vliv na rozhodování v území citelně omezuje. Je zcela nepřijatelné, aby o masivní výstavbě rozhodoval státní úředník od stolu a náklady na navazující infrastrukturu dopadaly jednostranně na rozpočty měst a obcí.
3. Hrozící paralýza úřadů: Absolutní nedostatek kvalifikovaných lidí
Jedním z nejkritičtějších bodů reformy je zrušení 626 obecních a speciálních stavebních úřadů a jejich nahrazení centrální státní soustavou (Úřad rozvoje území ČR a 14 krajských úřadů). Návrh však zcela ignoruje realitu na trhu práce i stávající personální krizi ve veřejné správě.
Už dnes se stavební úřad potýkají s kritickým nedostatkem kvalifikovaných odborníků. Předkládaná koncepce naivně předpokládá, že stávající úředníci plynule přejdou pod státní aparát. To se však v masovém měřítku nestane. Zkušení pracovníci odmítnou dojíždět nebo měnit zaměstnavatele a z veřejné sféry odejdou. Vytvořit zcela nový systém bez dostatku profesionálů na místech, kde s nimi zákon striktně počítá, leads jedním směrem: k okamžité a hluboké paralýze celého povolovacího procesu.
4. Rezignace na digitalizaci a likvidace fungujícího JES
- Kapitulace v digitalizaci: Pokud něco dokáže stavební řízení reálně zrychlit bez osekávání práv účastníků a ochrany přírody, je to plná digitalizace (jak potvrzují i zkušení zahraniční partneři). Novela však fakticky kapituluje a její plné spuštění odsouvá až do roku 2030. Tragikomedii dokresluje § 334b odst. 3, který v přechodném období alibisticky povoluje použít „vedle informačních systémů i jiné informační systémy“, aniž by jakkoliv definoval, o co jde.
- Nepochopitelné rušení Jednotného environmentálního stanoviska (JES): Návrh ruší zákon o JES, přestože se v praxi osvědčil a zrychlil posuzování. Ochranu životního prostředí přenáší na stavební úřady, kterým chybí odbornost i kapacita. Mimoto byl JES klíčovou součástí Národního plánu obnovy vázaného na čerpání miliardových prostředků z EU s milníky do června 2026. Rušit fungující a unijně provázaný nástroj je čirý hazard.
5. Systémová destrukce správního soudnictví
Nejvýraznější a nejnebezpečnější zásahy do procesních práv směřují do oblasti soudního přezkumu, kde novela vytváří nebezpečnou „svébytnou procesní kolej“:
- Zavedení smíru ve správním soudnictví (§ 308a): Ve správním soudnictví soud přezkoumává vrchnostenský akt. Vytvořit prostor pro „obchodování“ s rozhodnutím a uzavírání smíru mezi žalobcem a úřadem popírá samotnou podstatu veřejného práva.
- Legalizace nepřezkoumatelnosti (§ 309 odst. 2): Místo aby soud nepřezkoumatelné (odfláknuté) rozhodnutí zrušil, nový návrh umožňuje úřadu doplnit důvody až dodatečně během soudního řízení. Žalobce přitom nemá šanci reagovat, neboť lhůta pro rozšíření žalobních bodů se drasticky zkracuje na pouhý 1 měsíc.
- Test újmy na úkor subjektivních práv (§ 309 odst. 5): Zrušení nezákonného rozhodnutí se omezuje pouze na případy, kdy újma žalobce není nepoměrně nižší než újma způsobená zrušením aktu jiným osobám. To přímým způsobem ohrožuje ochranu práv jednotlivce před svévolí státu či velkých stavebníků.
6. Netransparentní výjimky, černé stavby a legislativní zmatek
- Výjimky rad obcí bez kontroly: Novela umožňuje radám obcí udělovat individuální výjimky neveřejně a bez povinnosti rozhodnutí odůvodnit. To je přímý výsměch transparentnosti a kontrolovatelnosti samosprávy.
- Legalizace černých staveb: Zavedení nové výjimky pro dodatečné povolování tzv. černých staveb demotivuje poctivé stavebníky a hrubě narušuje princip rovnosti před zákonem.
- Chyby v textu a nepoužitelná důvodová zpráva: Vzhledem k tomu, že byla předloha v PS zcela přepsána, důvodová zpráva neposkytuje žádné výkladové vodítko. Text navíc obsahuje hrubé chyby v odkazech (v lesním zákoně, vodním zákoně i v časové souslednosti účinností).
Závěr: Nebezpečný hazard, který Senát nesmí schválit
Deklarovaným cílem novely je zrychlení výstavby a přínos 7,6 miliardy korun pro ekonomiku. Výsledkem však bude pravý opak: právní chaos, vlna soudních sporů, možnost napadení u Ústavního soudu, paralýza nepersonifikovaných úřadů a zdevastovaná památková i přírodní ochrana.
Zrychlení, které stojí na vyšachování obcí, potlačení práv sousedů a zničení odborných pojistek ve prospěch úzké skupiny velkých developerů, není řešením bytové krize. Senát České republiky by měl tento legislativní zmetek v srpnu 2026 zamítnout.
